問題1

開發商通知業主收房，但是業主發現新房不具備交付標準，要求開發商整改。業主在開發商整改完成后收房，但物業公司從開發商首次通知業主收房的時間起算并收取物業費，合理嗎？

法官說

不合理。根據相關法律規定，房屋已竣工但尚未出售或者未交付給買受人的，物業服務費用應由建設單位交納，如確因新房不符合交付標準而導致延期收房或未交付房屋的，此期間段的物業費不應由業主承擔，而應當由建筑單位，即房地產開發商交納。部分地區也根據該規定針對物業費交納數額頒布了地方性法規、地方規范性文件等作出進一步細化。

法條鏈接

《物業管理條例》第四十一條第二款：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

問題2

業主是否應該從收房后開始交納物業費？如果業主因某些原因，在開發商通知收房的3個月后收房，這3個月需要交納物業費嗎？

法官說

新房物業費自業主驗收合格，開發商交付房屋之時起由業主負責交納；關于二手房物業費交納節點，二手房買賣合同（或司法網拍拍賣公告）有約定的從其約定，若無約定則一般自房屋交付之日起算。

若已符合交房條件、因業主一方原因而遲延收房的，遲延收房期間的物業費應由業主承擔。

問題3

業主已經交納了物業費，為什么物業公司還要業主交小區水電公攤費呢？這個合法嗎？

法官說

需要視情況確定。物業費是物業服務企業依照物業服務合同的約定提供物業服務后有權收取的服務費用。小區水電公攤費是物業共用部位、共用設施設備產生的費用或需要由業主分擔的物業管理區域內的各類規定費用。兩種費用的性質不同，不存在包含與被包含關系。若管理規約、物業服務合同授權物業公司代收水電公攤費用，業主應當向物業公司交納，同時物業服務人應當定期將代收費項目、標準、金額以合理方式向業主公開；若物業服務人假借代收公攤水電費名義，收取額外費用的，不合法。

法條鏈接

《物業管理條例》第四十四條：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收錢款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

問題4

物業以業主不交納物業費為由，不交付房子，合法嗎？

法官說

房屋的交付涉及的法律關系是房屋買賣合同（或商品房預售合同）關系，物業費的交納涉及的法律關系是物業服務合同關系，是兩種不同的法律關系。交付房屋系房產開發商的權利與義務，并非物業服務人的權利與義務。若業主違反約定逾期不支付物業費，物業服務人可催告業主按期支付，催告期屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或申請仲裁，并不包括克扣房產證、停運門禁卡、禁止業主進入等不交付房產的行為。

當然，如開發商在購房合同約定的期間內未履行配合辦理房產證的義務時，業主也不得以開發商未交付房產證為由拒交物業費，應當根據購房合同約定的違約條款提起訴訟或申請仲裁，通過司法途徑維護自身權益。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

問題5

房子空置沒入住，提供服務相對少，物業費可以打折嗎？

法官說

空置房屋的物業費減免政策，國家暫未有明確規定，但部分地區有相關地方性法規對空置房屋的物業費交納標準予以規定，建議大家查詢當地有關空置房屋物業費交納標準的相關政策。

如寧波地區，根據寧波市政府辦公廳《關于印發寧波市住宅小區物業管理條例實施意見的通知》第五條第（五）款規定，業主對物業辦理交付滿1年后仍未入住的空關房，第2年開始業主應向物業服務企業提出空關房起止時間書面申請，經物業服務企業核實后，從第2年開始空關房期間的物業服務費按80%比例交納。

問題6

因前業主只簽署了購房合同未取得鑰匙，故一直拖欠房款導致房子閑置五年后被拍賣，物業費是否應從下一任業主取得鑰匙時起算呢？若法拍房公告里未約定物業費繼受主體的，確權之前的物業費，應由誰承擔?

法官說

經拍賣而取得的房屋，買受人是否需要承擔房屋過戶至其名下之前的物業費，需要看《競拍公告》等拍賣文件的約定。若拍賣文件中已告知買受人需處理可能存在的物業費，則買受人基于拍賣已繼受取得前一任業主對房屋的所有權利義務，買受人不能再以其并非房屋所有權人來抗辯物業費的付款請求。

法院的拍賣文件不僅只有拍賣公告一份，還有拍賣成交確認書、執行裁定書等。若法院的拍賣文件中均未對確權之前的物業費進行約定，根據合同相對性原則，物業公司可向原業主主張確權前欠繳的物業費，獲得生效債權文書后可向人民法院申請執行或參與拍賣房款分配。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第一百一十九條：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。

問題7

物業公司以業主未交納道閘維修費和電費為由，禁止其車輛進入小區，合法嗎？

法官說

不合法。道閘維修費屬于因物業共用部位、共用設施設備維修產生的費用，一般由住宅專項維修基金承擔，若維修基金不足，應當及時續繳，業主繳存的住宅專項維修資金屬于業主所有；電費是業主與供電部門簽訂供電合同，因業主用電而產生的費用，兩者均與物業管理費性質不同，系不同的法律關系。物業公司可以經業主委員會（或業主）授權后，就管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等向最終用戶收取有關費用，但物業公司不得在業主欠繳代收費用的情況下，就物業服務合同未授權的行為（如禁止車輛進入、禁止業主進入、停水停電等）進行私力救濟。

若經合理催告期，業主委員會（業主）仍不交納專項維修基金或代收費用的，物業服務人可憑物業服務合同提起訴訟或申請仲裁，要求業主委員會（業主）承擔物業服務人墊付的道閘維修費或電費。

法條鏈接

《住宅專項維修資金管理辦法》第十七條：業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。

本文綜合來源“浙江天平”“寧波市鄞州區人民法院”“湖南高院”微信公眾號